Grundflächenzahl berechnen – GRZ-Rechner
Mit unserem Grundflächenzahl-Rechner kannst du die GRZ eines Grundstücks berechnen und prüfen, wie viel Fläche bebaut oder versiegelt werden darf. Gib Grundstücksfläche, festgesetzte GRZ sowie die Flächen von Haupt- und Nebenanlagen ein. Der Rechner ermittelt automatisch GRZ I, GRZ II, die Gesamt-GRZ und die noch verfügbare Fläche.
Die 50-%-Überschreitung bis höchstens GRZ 0,8 gilt nur, soweit der Bebauungsplan keine abweichende Regelung enthält. Das Ergebnis ist eine Rechenhilfe und keine baurechtliche Genehmigung.
Was ist die Grundflächenzahl?
Die Grundflächenzahl (GRZ) beschreibt, wie viele Quadratmeter eines Baugrundstücks durch bauliche Anlagen überdeckt werden dürfen. Eine GRZ von 0,4 bedeutet beispielsweise, dass für die Hauptanlagen grundsätzlich 40 Prozent der maßgeblichen Grundstücksfläche angesetzt werden dürfen.
Die GRZ ist eine Verhältniszahl ohne Einheit. Welche GRZ für ein Grundstück gilt, ergibt sich in der Regel aus dem Bebauungsplan. Entscheidend ist nicht immer die gesamte Fläche aus dem Grundbuch, sondern die nach § 19 Abs. 3 BauNVO maßgebliche Baugrundstücksfläche im Bauland.
Wie funktioniert der Grundflächenzahl-Rechner?
- Trage die maßgebliche Grundstücksfläche in Quadratmetern ein.
- Übernimm die festgesetzte GRZ aus dem Bebauungsplan.
- Gib die Grundfläche der Hauptanlagen ein, zum Beispiel die Außenmaße des Wohnhauses.
- Ergänze Garagen, Stellplätze, Zufahrten und sonstige Nebenanlagen.
- Der Rechner zeigt GRZ I, GRZ II, Gesamt-GRZ sowie die zulässigen und verbleibenden Flächen an.
Alle Ergebnisse werden direkt während der Eingabe aktualisiert. Bei einer Überschreitung ändert sich der Hinweis im Ergebnisfeld.
Grundflächenzahl berechnen: Formel
Für die Berechnung der tatsächlich genutzten Grundflächenzahl wird die anrechenbare Grundfläche durch die maßgebliche Grundstücksfläche geteilt:
Umgekehrt lässt sich mit der festgesetzten GRZ die zulässige Grundfläche der Hauptanlagen bestimmen:
Zulässige Grundfläche = Grundstücksfläche × festgesetzte GRZ
Beispiel für die Berechnung der Grundflächenzahl
Ein Baugrundstück ist 600 m² groß. Der Bebauungsplan setzt eine GRZ von 0,4 fest. Das geplante Wohnhaus besitzt eine Grundfläche von 180 m². Garage, Zufahrt und weitere Nebenanlagen beanspruchen zusammen 60 m².
- GRZ I: 180 m² ÷ 600 m² = 0,30
- GRZ II: 60 m² ÷ 600 m² = 0,10
- Gesamt-GRZ: (180 m² + 60 m²) ÷ 600 m² = 0,40
- Zulässige Hauptfläche: 600 m² × 0,4 = 240 m²
Die Hauptanlage bleibt mit einer GRZ I von 0,30 unter der festgesetzten GRZ von 0,4. Auch unter Einbeziehung der Nebenanlagen liegt die Gesamt-GRZ in diesem Beispiel bei 0,40.
Was ist der Unterschied zwischen GRZ I und GRZ II?
In der Praxis wird häufig zwischen GRZ I und GRZ II unterschieden. Diese Bezeichnungen erleichtern die getrennte Betrachtung von Haupt- und Nebenanlagen.
| Wert | Berücksichtigte Flächen | Berechnung |
|---|---|---|
| GRZ I | Hauptanlagen, insbesondere Gebäudegrundflächen | Hauptanlagen ÷ Grundstücksfläche |
| GRZ II | Garagen, Stellplätze, Zufahrten, Nebenanlagen und bestimmte unterirdische Anlagen | Nebenanlagen ÷ Grundstücksfläche |
| Gesamt-GRZ | GRZ I und GRZ II zusammen | Gesamte anrechenbare Fläche ÷ Grundstücksfläche |
GRZ I und GRZ II sind keine unterschiedlichen Festsetzungen im Bebauungsplan. Sie dienen dazu, die Grundflächen nach § 19 Abs. 2 und Abs. 4 BauNVO übersichtlich voneinander zu trennen.
Welche Flächen zählen zur GRZ?
Für die Berechnung zählt grundsätzlich die Fläche, die von einer baulichen Anlage überdeckt wird. Bei Gebäuden wird üblicherweise die senkrechte Projektion der Außenmaße auf das Grundstück betrachtet.
Nach § 19 Abs. 4 BauNVO sind insbesondere folgende Flächen mitzurechnen:
- Garagen und Stellplätze einschließlich ihrer Zufahrten,
- Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO,
- bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Grundstück lediglich unterbaut wird.
Je nach Bauform und örtlicher Festsetzung können beispielsweise Terrassen, Balkone, Dachüberstände, Gartenhäuser, Pools oder teilversiegelte Flächen unterschiedlich beurteilt werden. Ordne zweifelhafte Flächen deshalb nicht allein anhand ihrer Bezeichnung zu, sondern prüfe den Bebauungsplan und frage bei Bedarf die zuständige Bauaufsichtsbehörde.
GRZ überschreiten: 50-Prozent-Regel und Grenze von 0,8
Die zulässige Grundfläche darf durch die in § 19 Abs. 4 BauNVO genannten Anlagen grundsätzlich um bis zu 50 Prozent überschritten werden. Dabei gilt regelmäßig eine absolute Obergrenze von GRZ 0,8.
Regulär zulässige Gesamt-GRZ = festgesetzte GRZ × 1,5, höchstens jedoch 0,8
Bei einer festgesetzten GRZ von 0,4 ergibt sich somit regelmäßig eine Gesamt-GRZ von höchstens 0,6. Bei einer GRZ von 0,6 wären rechnerisch 0,9 möglich; aufgrund der Kappungsgrenze verbleibt es jedoch bei 0,8.
Der Bebauungsplan kann abweichende Bestimmungen enthalten. Unter bestimmten Voraussetzungen können außerdem geringfügige oder besonders begründete Überschreitungen zugelassen werden. Eine rechnerisch freie Fläche begründet daher noch keinen Anspruch auf eine Genehmigung.
Zulässige bebaubare Fläche aus der GRZ ermitteln
Wenn du noch keine konkrete Gebäudeplanung hast, kannst du die maximal zulässige Hauptfläche direkt aus Grundstücksgröße und GRZ berechnen. Bei einem 800 m² großen Grundstück und einer GRZ von 0,3 ergibt sich:
800 m² × 0,3 = 240 m² zulässige Grundfläche
Diese Fläche ist nicht mit der gesamten Wohn- oder Geschossfläche gleichzusetzen. Sie beschreibt zunächst die vom Gebäude überdeckte Grundstücksfläche.
Unterschied zwischen GRZ und GFZ
Die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl beschreiben unterschiedliche Aspekte der baulichen Nutzung. Die GRZ bezieht sich auf die überdeckte Grundstücksfläche. Die GFZ setzt dagegen die Geschossfläche der Vollgeschosse ins Verhältnis zur Grundstücksfläche. Wenn du auch die zulässige Geschossfläche prüfen möchtest, nutze unseren geschossflächenzahl-rechner.
| Kennzahl | Aussage | Typische Formel |
|---|---|---|
| GRZ | Anteil der überdeckten Grundstücksfläche | Grundfläche ÷ Grundstücksfläche |
| GFZ | Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche | Geschossfläche ÷ Grundstücksfläche |
Wo findet man die zulässige Grundflächenzahl?
Die für ein Grundstück geltende GRZ wird üblicherweise im Bebauungsplan als Dezimalzahl angegeben. Bebauungspläne sind häufig über das Geoportal oder die Internetseite der Gemeinde einsehbar. Alternativ kannst du beim Stadtplanungsamt oder Bauamt nachfragen.
Liegt kein Bebauungsplan vor, lässt sich die zulässige Bebauung nicht einfach mit einem pauschalen GRZ-Wert bestimmen. Im unbeplanten Innenbereich kann sich die Zulässigkeit unter anderem danach richten, ob sich das Vorhaben gemäß § 34 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.
Häufige Fehler bei der GRZ-Berechnung
- Gesamte Grundbuchfläche verwenden: Nicht jede Teilfläche muss für die GRZ maßgeblich sein.
- Nebenanlagen vergessen: Garagen, Stellplätze, Zufahrten und weitere Anlagen können angerechnet werden.
- GRZ und Prozent verwechseln: Eine GRZ von 0,4 entspricht 40 Prozent, nicht 0,4 Prozent.
- 50 Prozent pauschal addieren: Die Überschreitung betrifft die genannten Anlagen und ist regelmäßig bei GRZ 0,8 gedeckelt.
- Örtliche Festsetzungen ignorieren: Der Bebauungsplan kann abweichende Regeln enthalten.
- Wohnfläche statt Gebäudegrundfläche einsetzen: Für die GRZ ist nicht die Summe der Wohnflächen aller Etagen maßgeblich.
Häufige Fragen zum Grundflächenzahl-Rechner
Wie berechnet man die Grundflächenzahl?
Teile die anrechenbare Grundfläche durch die maßgebliche Grundstücksfläche. Bei 200 m² Grundfläche und 500 m² Grundstücksfläche beträgt die GRZ 200 ÷ 500 = 0,4.
Was bedeutet eine GRZ von 0,4?
Eine GRZ von 0,4 bedeutet grundsätzlich, dass für die Hauptanlagen 0,4 m² Grundfläche je Quadratmeter maßgeblicher Grundstücksfläche zulässig sind. Das entspricht 40 Prozent.
Was ist GRZ I und GRZ II?
GRZ I bezeichnet üblicherweise die Grundflächen der Hauptanlagen. GRZ II erfasst die zusätzlich anzurechnenden Flächen, insbesondere Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen. Zusammen ergeben sie die tatsächlich beanspruchte Gesamt-GRZ.
Zählt eine Terrasse zur Grundflächenzahl?
Terrassen können bei der GRZ zu berücksichtigen sein. Ob sie der Hauptanlage oder den überschreitungsfähigen Flächen zugerechnet werden, hängt von ihrer baulichen Ausführung, der rechtlichen Einordnung und den Festsetzungen des Bebauungsplans ab.
Zählen Garage und Zufahrt zur GRZ?
Ja. Nach § 19 Abs. 4 BauNVO sind Garagen und Stellplätze einschließlich ihrer Zufahrten bei der Ermittlung der Grundfläche mitzurechnen.
Darf die festgesetzte GRZ überschritten werden?
Für die in § 19 Abs. 4 BauNVO genannten Anlagen ist grundsätzlich eine Überschreitung um bis zu 50 Prozent zulässig, regelmäßig höchstens bis zu einer GRZ von 0,8. Abweichende Festsetzungen im Bebauungsplan gehen vor.
Was gilt, wenn kein Bebauungsplan vorhanden ist?
Ohne Bebauungsplan kann die zulässige Bebauung nicht allein mit einem frei gewählten GRZ-Wert berechnet werden. Im unbeplanten Innenbereich ist insbesondere § 34 BauGB relevant. Kläre die maßgeblichen Vorgaben mit der zuständigen Behörde.
Ist das Ergebnis des Rechners verbindlich?
Nein. Der Rechner liefert eine rechnerische Orientierung auf Basis deiner Eingaben und der allgemeinen Regel des § 19 BauNVO. Bebauungsplan, Landesrecht, Genehmigungsstand und behördliche Einordnung können das Ergebnis beeinflussen.
Hinweis: Dieser Rechner ersetzt keine rechtliche oder bautechnische Beratung. Maßgeblich sind der gültige Bebauungsplan, die aktuelle Rechtslage und die Entscheidung der zuständigen Behörde.