Wohnfläche berechnen – Rechner nach WoFlV

Mit unserem Wohnflächen-Rechner kannst du die anrechenbare Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnen. Trage normale Räume, Dachschrägen, Balkone, Terrassen oder andere Flächen einzeln ein. Der Rechner berücksichtigt automatisch, ob eine Fläche zu 100, 50, 25 oder 0 Prozent zur Wohnfläche zählt.

Was ist die Wohnfläche?

Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen aller Räume und Flächen, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Sie ist nicht automatisch mit der gesamten Boden- oder Grundfläche identisch. Bestimmte Bereiche werden vollständig, teilweise oder überhaupt nicht berücksichtigt.

Zur Wohnfläche gehören in der Regel Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer, Küche, Bad, Flur sowie Abstellräume innerhalb der Wohnung. Dachschrägen, Balkone, Terrassen und unbeheizbare Wintergärten werden dagegen nur anteilig angerechnet.

Wie funktioniert der Wohnflächen-Rechner?

1. Fläche benennen: Gib beispielsweise Wohnzimmer, Balkon oder Dachschräge ein.
2. Maße eintragen: Trage die lichte Länge und Breite des jeweiligen Bereichs in Metern ein.
3. Flächenart auswählen: Wähle aus, ob die Fläche zu 100, 50, 25 oder 0 Prozent berücksichtigt werden soll.
4. Fläche hinzufügen: Übernimm den Bereich in die Berechnung und erfasse anschließend alle weiteren Räume.
5. Ergebnis ablesen: Der Rechner zeigt die gesamte Grundfläche, die anrechenbare Wohnfläche und den nicht berücksichtigten Anteil.

Bei einem Raum mit Dachschrägen solltest du die Bereiche unter 1 Meter, zwischen 1 und 2 Metern und ab 2 Metern Höhe getrennt ausmessen und einzeln in den Rechner eintragen.

Wohnfläche berechnen: Formel

Für einen rechteckigen Raum wird zunächst die Grundfläche berechnet:

Grundfläche = Länge × Breite

Anschließend wird die Grundfläche mit dem vorgeschriebenen Anrechnungsfaktor multipliziert:

Wohnfläche = Grundfläche × anrechenbarer Anteil

Ein normaler Wohnraum ab 2 Metern lichter Höhe zählt zu 100 Prozent. Eine Fläche von 20 m² ergibt daher 20 m² Wohnfläche. Wird dieselbe Fläche nur zu 50 Prozent angerechnet, ergibt sie 10 m² Wohnfläche.

Beispiel für die Berechnung der Wohnfläche

Eine Wohnung besteht aus einem Wohnzimmer mit 20 m², einem Schlafzimmer mit 15 m², einer Küche mit 10 m² und einem Balkon mit 8 m². Die Innenräume werden vollständig angerechnet. Der Balkon wird im Regelfall zu 25 Prozent berücksichtigt.

Obwohl die gesamte Grundfläche 53 m² beträgt, beläuft sich die anrechenbare Wohnfläche nach dieser Berechnung nur auf 47 m².

Welche Flächen zählen zur Wohnfläche?

Nach der Wohnflächenverordnung gehören die Grundflächen der Räume zur Wohnfläche, die ausschließlich zur jeweiligen Wohnung gehören. Entscheidend ist jedoch, ob sie vollständig, teilweise oder gar nicht angerechnet werden.

Welche Räume zählen nicht zur Wohnfläche?

Bestimmte Zubehör- und Nebenräume bleiben bei der Berechnung der Wohnfläche unberücksichtigt. Dazu gehören insbesondere:

• Kellerräume
• Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung
• Waschküchen, Trockenräume und Bodenräume
• Heizungsräume
• Garagen
• Geschäftsräume
• Räume, die die Anforderungen des jeweiligen Landesbaurechts nicht erfüllen

Auch Treppen mit mehr als drei Steigungen und ihre Treppenabsätze, Türnischen sowie bestimmte Fenster- und Wandnischen werden bei der Ermittlung der Grundfläche nicht berücksichtigt.

Wohnfläche mit Dachschrägen berechnen

Bei der Berechnung der Wohnfläche mit Dachschrägen ist die lichte Höhe entscheidend. Ein Dachgeschoss wird deshalb in mehrere Höhenbereiche aufgeteilt:

• Ab 2 Metern Höhe: Die Fläche zählt zu 100 Prozent.
• Ab 1 Meter und unter 2 Metern Höhe: Die Fläche zählt zu 50 Prozent.
• Unter 1 Meter Höhe: Die Fläche zählt nicht zur Wohnfläche.

Beispiel: Ein Raum unter einem Dach besitzt 18 m² mit mindestens 2 Metern Höhe, 8 m² zwischen 1 und 2 Metern sowie 4 m² unterhalb von 1 Meter. Die Wohnfläche beträgt:

18 m² × 100 % + 8 m² × 50 % + 4 m² × 0 % = 22 m² Wohnfläche

Die gesamte Bodenfläche beträgt zwar 30 m², als Wohnfläche werden aber nur 22 m² angerechnet.

Balkon und Terrasse zur Wohnfläche berechnen

Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach der WoFlV in der Regel zu 25 Prozent und höchstens zu 50 Prozent angerechnet.

Eine Anrechnung von 50 Prozent kommt nur bei besonders günstigen oder hochwertigen Umständen in Betracht. Dazu können beispielsweise eine außergewöhnlich gute Nutzbarkeit, Ausrichtung, Lage oder Ausstattung gehören. Eine pauschale Anrechnung jeder Terrasse oder jedes Balkons zu 50 Prozent ist daher nicht korrekt.

Beispiel: Bei einem Balkon mit 12 m² Grundfläche ergeben sich bei einer Anrechnung von 25 Prozent 3 m² Wohnfläche. Bei einer gerechtfertigten Anrechnung von 50 Prozent wären es 6 m².

Grundfläche richtig ausmessen

Die Grundfläche wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen ermittelt. Gemessen wird im fertiggestellten Wohnraum von Wand zu Wand beziehungsweise von der Vorderkante der Wandbekleidung aus.

• Messe jeden Raum und jeden unterschiedlich anrechenbaren Bereich separat.
• Unterteile verwinkelte Räume in Rechtecke, Dreiecke oder andere einfache Formen.
• Berücksichtige fest eingebaute Gegenstände wie Öfen, Badewannen und Einbaumöbel grundsätzlich in der Grundfläche.
• Lasse Türnischen und Treppen mit mehr als drei Steigungen außer Betracht.
• Prüfe bei Dachschrägen die lichte Höhe an den Grenzen von 1 und 2 Metern.

Wenn du zunächst die reine Fläche eines rechteckigen, dreieckigen oder runden Bereichs bestimmen möchtest, kannst du dafür unseren quadratmeter-rechner verwenden. Anschließend lässt sich die ermittelte Grundfläche entsprechend der WoFlV anrechnen.

Was wird beim Aufmaß einbezogen?

Bei der Ermittlung der Grundfläche werden unter anderem Tür- und Fensterbekleidungen, Fuß- und Sockelleisten, fest eingebaute Gegenstände, Einbaumöbel und frei liegende Installationen einbezogen.

Außer Betracht bleiben Schornsteine, Vormauerungen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und eine Grundfläche von mehr als 0,1 m² besitzen. Ebenfalls ausgeschlossen sind Türnischen sowie Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Boden reichen oder höchstens 13 Zentimeter tief sind.

Wohnflächenverordnung oder DIN 277?

Die Wohnflächenverordnung und die DIN 277 verfolgen unterschiedliche Ziele. Ihre Ergebnisse sind deshalb nicht direkt miteinander vergleichbar.

Welche Berechnungsmethode maßgeblich ist, kann vom Zweck der Berechnung, von vertraglichen Vereinbarungen und vom jeweiligen Anwendungsfall abhängen. Eine nach DIN 277 ermittelte Fläche sollte daher nicht ohne Weiteres als Wohnfläche bezeichnet werden.

Warum kann die Wohnfläche vom Mietvertrag abweichen?

Abweichungen entstehen häufig durch alte oder ungenaue Bauzeichnungen, nachträgliche Umbauten, falsch vermessene Dachschrägen oder eine zu hohe Anrechnung von Balkonen und Terrassen. Auch die Verwechslung von Wohnfläche, Nutzfläche und Grundfläche kann zu einem falschen Ergebnis führen.

Eine Wohnflächenabweichung kann Auswirkungen auf die Miete, Betriebskosten, Mieterhöhungen oder den Kaufpreis einer Immobilie haben. Bei rechtlich oder wirtschaftlich wichtigen Entscheidungen sollte das Ergebnis von einer qualifizierten Fachperson geprüft werden.

Häufige Fehler bei der Wohnflächenberechnung

• Gesamte Bodenfläche übernehmen: Dachschrägen und Außenflächen werden nicht immer vollständig angerechnet.
• Balkon pauschal zu 50 Prozent berechnen: Nach der WoFlV gilt grundsätzlich eine Anrechnung von 25 Prozent; 50 Prozent sind die Obergrenze.
• Keller und Garage einbeziehen: Diese Zubehörflächen gehören grundsätzlich nicht zur Wohnfläche.
• Dachschrägen nicht aufteilen: Die drei Höhenbereiche müssen getrennt vermessen werden.
• Außenmaße verwenden: Für die Grundfläche sind die lichten Maße im fertiggestellten Raum maßgeblich.
• DIN 277 und WoFlV gleichsetzen: Beide Methoden dienen unterschiedlichen Zwecken und können abweichende Ergebnisse liefern.

Häufige Fragen zum Wohnflächen-Rechner

Wie berechne ich die Wohnfläche?

Messe zunächst die Grundfläche jedes Raums mit Länge × Breite. Multipliziere die einzelnen Flächen anschließend mit ihrem Anrechnungsfaktor. Normale Wohnräume zählen zu 100 Prozent, Dachschrägen je nach Höhe zu 100, 50 oder 0 Prozent und Balkone beziehungsweise Terrassen in der Regel zu 25 Prozent.

Was ist der Unterschied zwischen Grundfläche und Wohnfläche?

Die Grundfläche beschreibt die tatsächlich vorhandene Bodenfläche. Die Wohnfläche ist nur der nach den jeweiligen Regeln anrechenbare Teil dieser Grundfläche. Deshalb kann die Wohnfläche insbesondere bei Dachschrägen, Balkonen und Terrassen deutlich kleiner sein.

Wie wird die Wohnfläche bei Dachschrägen berechnet?

Flächen mit einer lichten Höhe ab 2 Metern zählen vollständig. Bereiche zwischen 1 und unter 2 Metern zählen zur Hälfte. Flächen unter 1 Meter Höhe werden nicht angerechnet.

Zählt ein Balkon zur Wohnfläche?

Ja. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach der WoFlV in der Regel mit 25 Prozent ihrer Grundfläche angerechnet. In besonders begründeten Fällen dürfen höchstens 50 Prozent berücksichtigt werden.

Zählt der Keller zur Wohnfläche?

Nein. Kellerräume gehören als Zubehörräume grundsätzlich nicht zur Wohnfläche. Dies gilt auch für Waschküchen, Heizungsräume, Garagen und Abstellräume außerhalb der Wohnung.

Zählt ein Abstellraum zur Wohnfläche?

Ein Abstellraum innerhalb der Wohnung gehört grundsätzlich zur Wohnfläche. Befindet er sich außerhalb der Wohnung, beispielsweise im Keller oder Treppenhaus, zählt er in der Regel nicht dazu.

Zählt ein Wintergarten zur Wohnfläche?

Ein unbeheizbarer, nach allen Seiten geschlossener Wintergarten wird nach der WoFlV zur Hälfte angerechnet. Ein beheizbarer Wintergarten kann vollständig zur Wohnfläche zählen, sofern die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind.

Kann ich mehrere Räume mit dem Rechner addieren?

Ja. Erfasse jeden Raum und jeden unterschiedlich zu bewertenden Bereich einzeln und klicke auf „Fläche zur Berechnung hinzufügen“. Der Rechner addiert automatisch alle anrechenbaren Wohnflächen.

Ist das Ergebnis des Rechners rechtlich verbindlich?

Nein. Der Rechner liefert eine nachvollziehbare Orientierung nach den Anrechnungsregeln der WoFlV. Bei Streitigkeiten, Immobilienkäufen oder erheblichen Abweichungen sollte ein professionelles Aufmaß beziehungsweise eine rechtliche Prüfung erfolgen.

Hinweis: Dieser Rechner stellt keine Rechtsberatung dar. Maßgeblich sind die anwendbaren gesetzlichen Vorschriften, vertraglichen Vereinbarungen und die tatsächlichen baulichen Verhältnisse.